《独立新闻在线》- 官联机构主导土地私营化计划 产业过剩恶化私人界恐遭排挤
【本刊梁志华撰述】虽然纳吉政府的土地私营化计划（Land privatization projects）在短期内有利于带动产业市场热潮，并能有效地释放这些土地的发展价值，同时为政府带来收入，不过，分析师认为，长期而言，此举可能造成 巴生谷流域的商业产业陷入供应严重过剩的问题，并且可能对私人领域形成负面竞争的局面，从而将私人领域排挤在外。
联昌国际银行研究部（CIMB Research）分析师在一份分析报告中指出，纳吉政府在巴生谷流域（Klang Valley）一带推动土地私营化计划，原本目的是为了带动策略性土地的发展，并且从中刺激经济成长。
虽然这些土地私营化计划在短期内可以 带来正面效应，包括带动产业市场热潮，刺激产业与建筑公司股价，并能有效地释放这些土地的发展价值，同时为政府带来丰厚收入。不过，从长期的角度来看，分 析师认为此举反而将带来反效果，因为这可能加剧巴生谷流域的商业产业发展供应严重过剩的问题。
分析师指出，由于政府的土地私营化交易，绝大 多数涉及吉隆坡的商用土地，因此，发展商最明显的选择是兴建综合性的产业发展计划，包括酒店、办公楼、零售空间（购物商场）以及公寓住宅。
加 剧酒店办公楼供应过剩情况
尽管分析师对巴生谷流域的商场零售空间和住宅产业（公寓）的供求平衡并不太感到担忧，因为现有 的大型购物商场如Suria KLCC、Sunway Pyramid、Midvalley Megamall、1Utama、Sungai Wang等拥有本身的利基条件，因此不容易被新商场取代。不过，如果巴生谷流域的特定地区（土地私营化的地段），突然间出现大量的购物商场或公寓，可能会 造成短期供应过剩压力。
此外，巴生谷流域一带已经开始感受到办公楼空间与酒店房间供应过剩的负面效应。如果政府推动的土地私营化计划，加速 酒店与办公楼的供应量，这可能将导致巴生谷流域，尤其是吉隆坡面对供应严重过剩的问题。
联昌国际银行研 究部的资料显示，巴生谷流域（吉隆坡与雪州）的办公楼租用率从2008年的84.6%下降至2009年的83.7%，连续第二年出于下滑的趋势，主要是因 为办公楼空间新供应（420万平方尺）超出市场需求增幅（250万平方尺）。
至于酒店方面，巴生谷流域的酒店房间平均入住率，在2009年 下跌2.5个百分点至63.2%，而2008年则下降5.9个百分点至65.7%。虽然巴生谷流域的酒店房间供应降低0.8%至4万3789间，不过，酒 店房间的需求量却跌了3.4%。
此外，吉隆坡的办公楼空间的未来供应对现有库存比率（Future supply to existing stock ratio）达30%，比全国平均25%的水平还要高，而酒店房间的未来供应对现有库存比率更糟糕，高达60%，远远超出全国平均31%的水平。
这 些数据并未包括数项集中在吉隆坡一带的土地私营化计划可能增加的办公楼和酒店供应。分析师认为，基于办公楼与酒店房间的供应可能大幅增加，这将加剧这类商 业产业供应过剩的问题。
私人领域恐遭排挤
另一方面，由纳吉政府推动的土地私营化计划，所 带来的商业产业发展计划，可能对私人领域形成负面竞争的局面，从而将私人领域排挤在外。目前，几个已经公布的土地私营化计划不是交给非上市公司，就是由政 府机构来发展，其他政府机构也可能参与其中。
在这当中，有一些土地私营化交易通过公开招标，一些则沿用传统的洽谈方式完成，其余则是官联公 司之间的土地转移。无论是以怎样的形势，最终的结果都会导致各种类型产业的供应增加。
分析师指出，基于大多数土地私营化计划由政府机构主 导，如果没有良好的协调，这些土地私营化计划所带来的新产业供应，可能与私人领域形成直接竞争，而且与现实的需求状况不符，长期内可能对产业领域的发展， 尤其是私人领域造成负面冲击。
因此，分析师认为，最恰当的做法，其实是把土地私营化计划交由私人领域发展，尤其是那些拥有强稳财务状况，有 能力承包大型计划，并可能创造附加价值或开拓利基市场的产业公司。
官联机构主导土地私营化计划
截 至目前为止，纳吉政府已经宣布的最大宗土地私营化计划是位于双溪毛濡（Sungai Buloh）的3000英亩土地。据了解，这项土地私营化计划将由政府与雇员公积金局（EPF）联手发展，以便打造成一个大型的住宅与商业综合产业城镇计 划。
此外，媒体在较早前也揭露，政府有意把位于新街场（Sungai Besi）的皇家空军基地土地转变成一个价值数十亿元的商业发展计划。据悉，这项计划将由政府主权财富基金——一个马来西亚发展机构（1MDB）和卡达尔 投资机构（Qatar Investment Authority）合作发展。
同时，媒体传出，1MDB也将与阿布达比政府机构—Mubadala 发展公司合作，将位于吉隆坡的Dataran Perdana变成一个吉隆坡国际金融区，并在该地段发展一个包括商业、零售以及住宅产业在内的综合性产业计划。
在这之前，纳吉政府通过土 地换建筑物的交易，将吉隆坡一片面积62.5英亩的政府土地交给Naza TTDI发展，后者将为政府兴建一座总值6亿2800万元的马来西亚外贸发展机构展览中心作为交换条件。据媒体报道，这片62.5英亩土地的发展价值估计 达150亿元，发展项目包括酒店、办公楼以及购物商场。
Naza TTDI是由纳沙集团（Naza）控制，这家公司与政府（尤其是巫统）关系密切，创办人纳斯慕丁（SM Nasimuddin SM Amin）曾因一人独获1万2524张汽车进口准证（AP），而被称为AP天王。
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